Rechtsfragen

 

Viele Regengeschädigte merken leider erst nach einigen Tagen oder Wochen, dass Ihnen weitere Belastungen durch das Unwetter bevorstehen. Denn nicht selten kommt es zu Auseinandersetzungen mit Vermietern oder Versicherungen.

Wir haben an dieser Stelle die wichtigsten Fragen getragen und bedanken uns für die ehrenamtlich erstellten Antworten bei der Rechtsanwältin Astrid Machmüller.

Meine Wohnung ist durch das Hochwasser unbewohnbar. Ich habe gekündigt und bin ausgezogen. Muss ich trotzdem weiter Miete zahlen und wenn ja, wie lange?

Vor einem sofortigen Auszug und der sofortigen fristlosen Kündigung sollte sehr sorgfältig festgestellt werden, ob diese Entscheidung berechtigt ist. Denn sicherlich ist dies stets als ultima ratio, also als die letzte Lösung anzusehen. In Betracht kommt auch eine Mietminderung um 100 %.

In beiden Fällen entfällt der Anspruch des Vermieters auf die Miete.

Der Unterschied ist, dass im Fall der berechtigten fristlosen Kündigung der Mieter die Miete auch nie wieder bezahlen muss und im Fall einer Minderung um 100 % nur solange nicht, so lange fest steht, dass die Minderung auch um 100 % berechtigt war. Der Mieter, der unberechtigterweise fristlos gekündigt hat – wann dies der Fall sein könnte wird nachstehend erläutert – hat weiterhin ein wirksames Mietverhältnis und muss grundsätzlich gesehen auch Miete zahlen. Sie sollten, wenn Sie beabsichtigen, nie wieder in der Wohnung zu wohnen, aber ggfs. nicht sicher sind, ob eine fristlose Kündigung berechtigt war, zusätzlich erklären, dass sie fristgemäß (also ordentlich) kündigen und die Miete um 100 % mindern. Hier muss er Regeln der Beweisführung beachten. Und grundsätzlich sollte der Mieter auch wissen, dass im Fall einer unberechtigten fristlosen Kündigung, die ggfs. in eine fristgemäße umgedeutet werden kann, zwar die Minderung der Miete um 100 % in Betracht zu ziehen ist, so dass auch der Anspruch auf Miete zu 100 % entfällt, dies aber nur während der berechtigten Dauer der Mietminderung der Fall ist. Wenn also vor Ablauf der ordentlichen Kündigungfrist die Mietsache wieder ganz oder teilweise in Gebrauch genommen werden kann, dann entfällt auch ganz oder teilweise das Recht auf Minderung und dann muss der Mieter – zumindest bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist – wieder Miete zahlen.

 

a) Zuerst Mietminderung prüfen.

Trotzdem muss vor der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung als ‘milderes Mittel’ also zunächst eine Mietminderung (im Einzelfall sogar bis zu 100 %) geprüft werden.

Ungünstigtenfalls hat der Mieter fristlos gekündigt, ist ausgezogen und die Kündigung war unberechtigt. Dann besteht die Gefahr, dass er vom Vermieter berechtigterweise auf Mietzahlung in Anspruch genommen wird.

Der Mieter sollte daher unbedingt neben der fristlosen auch eine fristgemäße ordentliche Kündigung erklären und zugleich, dass er die Miete um 100% mindert. Wichtig ist auch, dass er dokumentiert, aus welchem Grund er sich auf die Minderung um 100 % stützt, denn die Darlegungs- und Beweislast für eine Minderung trifft den Mieter. Es sollte hierzu mehr als nur der pauschale Hinweis möglich sein, dass die Wohnung unter Wasser stand. Denn das allein reicht nicht. Es sollten Fotos gemacht werden von den einzelnen Räumen, ggfs. mit Zollstock an der Wand, um nachweisen zu können, bis wohin das Wasser stand. Auch die Folgeschäden (herunterkommender Putz oder Schimmelbildung) sind wichtig. Ein unentbehrliches Instrument ist dabei immer der Vergleichsmaßstab. Legen Sie also stets einen Zollstock oder ein Maßband an, das sie zusammen mit dem Schaden fotografieren.

b) Die sofortige fristlose Kündigung

Die sofortige fristlose Kündigung ist nur berechtigt, wenn eine Interessenabwägung beider Parteien – also des Mieters und des Vermieters – ergibt, dass hier eine andere Lösung nicht interessengerecht erscheint. Eine sofortige Kündigung aus wichtigem Grund sieht das Gesetz zwar in § 543 BGB vor, doch die Vorschrift hilft im vorliegenden Fall nicht wirklich weiter, denn danach ist eine fristlose Kündigung aus einem wichtigen Grund zumeist an ein ‘Verschulden’ geknüpft. Es dürfte Einigkeit darüber bestehen, dass ein Verschulden hier nicht der Grund für die Störung des Vertragsverhältnisses bildet, sondern ein unvorhersehbares Naturereignis.

Wenn aber die Wohnung wegen des Wasserschadens dauerhaft unbewohnbar ist, so ist sicherlich davon auszugehen, dass sein vorgesehener Zweck (nämlich wohnen) vollständig aufgehoben ist (vgl. auch für Gewerberäume: Urteil des Amtsgerichts Grimma vom 22.01.2003 AZ 2 C 0983/02). Ferner ist auch die Besorgnis, dass ein längerer Aufenthalt in durchfeuchteten Räumen eine Gesundheitsgefährdung darstellt, hier für die Frage der Aufhebung des Wohnzwecks zu berücksichtigen. Kann angenommen werden, dass der Wohnzweck also vollständig aufgehoben ist, so dürfte das Interesse des Mieters gegenüber dem Vermieter-Interesse überwiegen.

Darf der Vermieter die Kaution 6 Monate nach dem Auszug zurückhalten?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses (auch durch fristlose Kündigung) ist der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Dies ist im vorliegenden Fall natürlich sehr schwer zu beurteilen. Es ist nämlich selbstverständlich durchaus möglich, dass neben dem Hochwasserschaden auch durch den Mieter verursachte Schäden an der Wohnung vorliegen, auf dessen Behebung der Vermieter gegen Mieter einen Anspruch hätte und dessen Reparaturkosten sodann mit der Kaution verrechnet werden könnten.

Problematisch wird hier besonders der Nachweis.

Denn der Vermieter, der Ansprüche gegen seinen Mieter auf Nachbesserung der Mietsache stellt, muss nachweisen, dass der Schaden schuldhaft durch den Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses entstanden ist. Dazu zählen auf keinen Fall die Schäden, die eindeutig dem Starkregen zuzurechnen sind aber es wird schwierig bei den Schäden, die der Überschwemmung nicht eindeutig zuzurechnen sind. Hier kann im Grunde nur im Einzelfall eine Klärung erfolgen. Ist die Wohnung ansonsten unzweifelhaft nach Auszug durch den Mieter in einem Zustand, der – wären nicht die Feuchteschäden – ansonsten einwandfrei ist, so hat der Vermieter die Kaution grundsätzlich sofort und auch vollständig zurück zu geben.

In der Praxis hat sich allerdings auch eine Wartezeit von 3 bis maximal 12 Monaten für die Kautionsrückzahlung herausgebildet, was mit den Nebenkostenabrechnungszeiträumen zusammenhängt.

Wenn Sie dringend eine neue Kaution benötigen, so kann Abhilfe auch durch Bereitstellung einer Bankbürgschaft geschaffen werden. Auch gibt es Unternehmen, die als Leistung die Bereitstellung einer Mietkaution gegen monatliches Entgelt anbieten. Dies kostet zwar etwas extra – aber es ist immer noch besser als keine neue Wohnung wegen fehlender Sicherheiten.

Was passiert, wenn mir der Vermieter ggf. Schäden anlastet und die Kaution einbehält, obwohl nicht klar ist, ob die durch das Wasser oder mich entstanden sind?

Hier muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass der Schaden aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters stammt.

Der Mieter wiederum kann sich anschließend dadurch entlasten, dass er nachweist, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (z.B. BGH, Urteil vom 15. März 2000 – XII ZR 81/97).

Diese Beweislastverteilung entspricht den Grundsätzen, die der Bundesgerichtshof für die Frage der Beweislast im Mietverhältnis entwickelt hat und die von der Rechtsprechung übereinstimmend angewendet werden.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Beweis, dass der Mangel der Mietsache nicht durch den Mieter zu vertreten ist, geführt werden können muss. ‘Vertreten’ bedeutet soviel wie schuldhaft verursacht. Ein Hochwasser bzw. ein Starkregen hat der Mieter nicht zu vertreten und hieraus entstandene Schäden auch nicht. Wenn im Einzelfall ein Schaden sowohl durch ein ‘vertreten müssen des Mieters’ als auch durch den Regen entstanden sein könnte (was eigentlich schon eher selten der Fall sein dürfte, da der Schaden seiner Ursache durchaus zugerechnet werden kann) so muss dies im Einzelfall beurteilt werden.

Meine Versicherung weigert sich zu zahlen, obwohl ich gegen Elementarschäden versichert bin. Angeblich bestehe die Möglichkeit, dass nicht Regen- sondern Grundwasser meine Wohnung verwüstet habe. Was kann ich tun?

Hier verbirgt sich aus Sicht der Versicherer oft ein großer Spielraum in der Vertragsauslegung, der es dem Versicherer vordergründig ermöglicht, die Schadenregulierung abzulehnen. Keineswegs sollte man sich auf die erste Aussage seiner Versicherung verlassen, wenn sie die Schadenregulierung ablehnt, obwohl die s.g. ‘Elementarschäden’ mitversichert sind.

Denn die eine oder andere Behauptung der Regulierer deutet zunächst erst einmal darauf hin, dass der Vertrag voraussichtlich auslegungsbedürftig ist. Sicherlich kann es auch sein, dass sich durch den Starkregen u.U. ein Risiko realisiert hat, das trotz der ‘Elementarschadenversicherung’ nicht vom Versicherungsschutz umfasst ist, ABER: Schon die Wortbedeutungen können im Einzelfall vollkommen unterschiedliche Konsequenzen haben, wenn einem Wortverständnis durch den jeweils Einzelnen eine jeweils andere Bedeutung beigemessen wird (z.B. „Überschwemmung“ ist für den einen ausschließlich das Übertreten eines Flusses und für den anderen auch der Ablauf oberirdischer Wasseransammlungen, z.B. Grundwasseranstieg oder eben Starkregen.). Viele Begriffe sind oftmals zu unbestimmt und müssen daher noch mit Inhalt gefüllt werden, was – im ungünstigsten Fall sodann auch gerichtlich erfolgen kann.

Aber auch hinsichtlich der versicherten Risiken (also welche elementaren Gefahren versichert sind) haben viele Versicherungsverträge trotz Absicherung des ‘Elementarrisikos’ erhebliche Unterschiede in der Ausgestaltung. So versichert die eine Versicherung z.B. Überschwemmung durch Regen aus oberirdischen Leitungen mit, hingegen Überschwemmung durch Rückstau (also aus Leitungen, die zum Abfluss von Wasser bestimmt sind) aber nicht. Manche Versicherer schließen den Rückstau aber auch mit ein. Nicht zuletzt können im Einzelfall auch die vereinbarten Auflagen über die Haftungsfrage entscheiden. Wenn z.B. das vereinbarte Vorhalten von funktionierenden Rückstauklappen nicht erfüllt wurde, so kann der Versicherungsschutz vollständig entfallen.

Auch hier kann nur im Einzelfall durch die Prüfung des Vertrags eine korrekte Bewertung der Situation erfolgen. Grundsätzlich muss der Versicherungsnehmer beweisen, dass der Versicherungsfall eingetreten ist. Das heisst im Einzelfall, er muss beweisen, dass sein Schaden durch ein versichertes Risiko entstanden ist. Hier wird dann aus Sicht der Versicherer geprüft, ob das Ereignis unter die Definitionen der Vertragsregelungen im allgemeinen und besonderen fällt und falls nicht, werden die Schäden oft mit dem Hinweis abgelehnt, dass was nicht ausdrücklich kraft Definition versichert ist, ist ausgeschlossen. Wenn der Beweis im Einzelfall schwierig ist, gewährt die Rechtsprechung dem Versicherten aber gewisse Beweiserleichterungen. Diese kennt der Rechtsanwalt. Lassen Sie sich also im Einzelfall beraten.

Darf eine Versicherung bei Elementarschaden am Gebäude nur den Zeitwert ersetzen oder muss es der Neuwert sein?

Es kommt darauf an, ob die Versicherung zum Neuwert abgeschlossen wurde. Ist dies nicht explizit geregelt, so ist gem. § 88 VVG nur der Zeitwert zu ersetzen.

Die meisten Versicherungen im Bereich Gebäude und Hausrat versichern aber zum Neuwert.

Was tue ich, wenn die Versicherung trotz Elementarschadenversicherung die Kostenübernahme ablehnt?

Grundsätzlich erst einmal: nicht verzweifeln.

Sie sollten am besten einen Anwalt konsultieren, der Ihnen dabei helfen kann eine Lösung zu finden. Es gibt leider Fälle, in denen trotz Elementarschadens ein Versicherungsschutz nicht besteht. Aber dies ist eben nicht immer der Fall. Manchmal lehnen die Versicherer die Schadensregulierung auch zu Unrecht ab, weil sie z.B. die bestehenden Beweiserleichterungen zu ihren eigenen Gunsten ignorieren oder aber der Vertrag birgt Auslegungsspielraum.

Wenn Sie sich vor den Kosten fürchten, welche die Konsultation eines Anwaltes ggfs. auslösen könnte, so sollten Sie dies offen ansprechen – es wird für alles eine Lösung geben. Der Anwalt ist in erster Linie ein Organ der Rechtspflege und er ist verpflichtet, Ihre Interessen zu vertreten und Sie zu ordentlich beraten. Für seine Vergütung kann im Einzelfall – falls die Mittel knapp sind und eine Rechtsschutzversicherung nicht besteht oder nicht greift – Beratungs- oder Prozesskostenhilfe beim Amtsgericht Münster beantragt werden. Ein guter Anwalt nimmt seine Pflichten als Rechtspflegeorgan ernst.

Sie sollten die Konsultation eines Anwaltes aber unter keinen Umständen versäumen. Denn selbst, wenn die Schadenübernahme wegen der vielfältigen Auslegungsmöglichkeiten des Vertrages möglich ist, so ist eine Lösung im s.g. Vergleichswege noch nicht ausgeschlossen.

Darf ich auf eigene Kosten einen Bautrockner mieten und dem Vermieter die Kosten weiter reichen?

Das ist möglich im Wege der „Ersatzvornahme“. Diese muss aber berechtigt sein.

Grundsätzlich ist aber festzuhalten, dass der Mieter dieses Recht nicht automatisch hat und ein eigenmächtiges Handeln keine Ersatzpflicht des Vermieters auslöst. Vielfach ist dies mietvertraglich sogar explizit vereinbart.

Wenn aber Gefahr im Verzug ist und ein eigenmächtiges Handeln vor schlimmeren Schäden schützt, dann dürfte ein eigenmächtiges Handeln des Mieters durchaus im Interesse des Vermieters sein und eine s.g. berechtigte Ersatzvornahme darstellen.

Das BGB nennt diese Fälle auch „Geschäftsführung ohne Auftrag“.

Die §§ 677 ff. BGB formulieren es so: „Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt, ohne von diesem beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein, hat das Geschäft so zu führen, wie das Interesse des Geschäftsherrn“ – hier also der Vermieter – „mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert.“

Die Kostenerstattung regelt § 683 BGB indem dort formuliert ist: „Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn (=Vermieter), so kann der Geschäftsführer (der Mieter) wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

Im Klartext:

  1. Vermieter ansprechen falls noch Zeit genug ist
  2. Falls Vermieter nicht erreichbar oder nicht reagiert
  3. Selbst tätig werden mit Mitteln die den üblichen Kosten entsprechen und
  4. Kosten hierfür anschließend weiter reichen.

Sie sollten aber beachten, dass Sie immer zuerst versuchen mit dem Vermieter Rücksprache zu halten und selbst nur dann tätig werden, wenn es gar nicht anders geht. Sie müssen das berechtigte Interesse des Vermieters berücksichtigen, das auch darin liegt seine Kosten selbst zu steuern. Das Risiko weiterer Schäden tragen nicht Sie. Abgesehen davon ist die eigene Anmietung eines Bautrockners in vielfacher Hinsicht auch gar nicht erstrebenswert: denn dann haftet der Mieter des Bautrockners für Schäden aus Vertrag am Gerät und auch primär für die Mietkosten. Es ist viel vorteilhafter, wenn sich der Vermieter um diese Dinge kümmert. Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn der Vermieter sich nicht rührt. Dann ist die eigene Anmietung eines solchen Gerätes schon notwendig.

Was ist, wenn der Vermieter keinen Bautrockner besorgt und mein Keller feucht bleibt und alles verschimmelt? Kann ich ihn in Regress nehmen oder die Miete mindern?

Es kommt – wie üblich – darauf an. Tendenz hier aber eher: nein.

Wenn der Vermieter nicht für eine Trocknung der Räume sorgt, dann kann nicht die Lösung sein, die Sachen verschimmeln zu lassen und anschließend den Vermieter in Regreß nehmen. Dies wäre sicherlich etwas anders zu beurteilen, wenn nicht Ursache der Feuchtigkeit nicht ein Naturereignis der vorliegenden Art wäre – aber in diesem Fall dürfte wohl ein beiderseitiger Risikobereich betroffen sein. Wie bereits unter Frage Nr. 2 dargelegt, ist es zwar grundsätzlich Sache des Vermieters dafür Sorge zu tragen, dass die Mietsache in einem einwandfreien Zustand ist oder wiederhergestellt wird. Aber wenn klar ist, dass der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt und der Mieter Schaden gleichwohl abwenden kann, indem er selbst Abhilfe schafft, so muss hier wohl eine zeitliche Zäsur für die Ursache des Schadens gesetzt werden. Mit anderen Worten: wenn der Mieter merkt, dass der Vermieter nicht handelt, dann wird das gleichermaßene Untätig sein des Mieters zu der letzten kausalen Ursache für einen später eingetreten Schaden und lässt die Ersatzpflicht des Vermieters entfallen.

Wer muss den Strom für den Bautrockner bezahlen?

Hier kommt grundsätzlich die Versicherung auf, wenn die Schäden abgedeckt sind. Sind sie es nicht, dann handelt es sich um notwendige Kosten, die für die Wiederherstellung der Mietsache aufzuwenden sind und daher vom Vermieter zu tragen sind.

Darf der Vermieter diesen an meinen Stromkreis anschließen?

Ja – denn eine andere Möglichkeit gibt es oft gar nicht.

Wie stelle ich Kosten für Strom und Bautrockner korrekt in Rechnung?

Die 100% korrekte Abrechnung erhält man natürlich über ein Strom-Meßgerät, dass man mieten kann. Wenn eine externe Firma mit der Bautrocknung beauftragt ist, so sollte diese zusammen mit den Bautrocknern auch über entsprechende Vorrichtungen verfügen, die den Strom zählen. Falls nicht, so sollte auf eine Stromverbrauchsüberwachung bestanden werden.

Wenn aber der Vermieter einen Bautrockner zur Verfügung stellt oder Sie sich selbst mit einem Bautrockner versorgen, dass können Sie die Kosten auch mittels eines Stromverbrauchsrechners ermitteln. Sie benötigen hierzu die Dauer des Gerätebetriebs in Stunden, den Geräteverbrauch (z.B. 2000 Watt) und die Strompreise pro kWh.

Beispiel: Verbrauch Bautrockner: 2.000 Watt

Dauer des Betriebs: 24 Stunden am Tag

Preis pro kWh 0,24 Euro

ergibt einen täglichen Wert von 11,52 Euro/Tag

Muss sich der Vermieter an den Schäden am Mobiliar beteiligen?

Es kommt – wie immer darauf an. Manchmal gehören nämlich Gegenstände zur Mietsache, wie z.B. Teppich oder Küche. Haben diese Gegenstände einen Wasserschaden abbekommen, dann muss der Vermieter diese Schäden übernehmen.

Darf ich von meinem Vermieter im vorliegenden Fall auch Schadenersatz verlangen?

Es wird schwierig das durchzusetzen, da der Ersatz von Schäden immer auf dem Verschuldensprinzip beruht. Wenn also die Ursache für den konkreten Wasserschaden hätte beseitigt werden können, weil der Vermieter entsprechende Schutzvorkehrungen getroffen hätte, dann kann eine solche Schadensersatzpflicht bejahrt werden. Dies ist zum Beispiel anzunehmen, wenn der Wassereinbruch durch missachtete Bauvorschriften erfolgt ist. Eher seltene Naturkatastrophen gehören aber nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zum ,allgemeinen Lebensrisiko‘ und den Vermieter trifft keine Ersatzpflicht.